熊本で相続税申告ならGrowth（グロース）税理士事務所の相続税計算のための財産の価額

相続税を計算するための課税価格は、財産の価額の合計額です。
法律（相続税法）では、その財産の価額とは、当該財産の取得のときの「時価」によって計算され、また、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による、とされています。
すなわち、相続税は、相続開始日時点の「時価」で課税されることになります。

では、時価とはどのように算定されるのでしょうか。
国税庁が公表する財産評価基本通達では、この時価のことを、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいうと定めています。

例えば、上場株式等であれば、各証券取引所が時価を公表していますので、時価はわかりやすいです。インターネットで検索すれば、どなたでも時価を把握することができます。また、現金や普通預金であれば、額面が時価になるでしょうから、こちらもわかりやすいです。

一方で、土地等の不動産の時価はどうでしょうか。自分で使用している不動産と他人に貸している不動産は同じ時価でしょうか。駐車場に敷いているアスファルト舗装の時価はどうでしょうか。いずれの相続財産についても、簡単に時価を把握することは難しいです。また、もっと深掘りすると、上場株式等でも、どの時点の時価を採用すればよいでしょうか。何の取り決めもなければ、納税者が混乱することになります。

そのため、財産評価基本通達では、それぞれの時価の指針を定めています。
すなわち、その価額（時価）は、この通達の定めによって評価した価額によると定めています。財産評価基本通達では、財産の種類ごとに、非常に細かく評価方法が決められています（ただし、特殊なケースですが、財産評価基本通達によって評価できない相続財産もありますので、留意します）。

具体的に、財産評価基本通達において、それぞれの財産がどのようにして評価するように定められているのか、代表例を確認していきます。

土地は、原則として、地目別に評価されます。また、その地目とは、次に掲げる評価単位ごとに評価します。

• 宅地
• 田及び畑
• 山林
• 原野
• 牧場及び池沼
• 鉱泉地
• 雑種地

地目は、相続開始日時点の現況で判断します。例えば、その土地の登記簿謄本で、地目が田とされているからといって、田で評価するわけではありません。相続開始日時点の現況で判断されますので、例えば、ご自宅に隣接していた田について、10年前に宅地化して、子供の自宅の敷地にしていたようなケースでは、あくまで相続開始日時点の現況は宅地となります。そのため、そのようなケースでは、例え登記簿謄本で地目が田とされていても、宅地として評価します。

固定資産税評価証明書や名寄帳に記載されている、固定資産税の評価にあたっての課税地目はより現況に近い地目になる可能性が高く、参考にするケースが多いです。

実際に相続税申告をする際には、必ず現地調査を実施し、現況を確認します。

土地の評価は、原則として、路線価方式、または倍率方式という2つの評価方式のいずれかによって評価されます。 一般的に、倍率方式の場合には、比較的その評価は簡単に把握することができます。一方で、路線価方式の場合には、各種補正等、複雑になるケースもあります。

いずれに該当するかは、国税庁が公表している路線価をインターネットで検索して、土地が所在する県を選択し、評価倍率表のうち、「一般の土地等用」から該当する地域を確認していただければ、把握することができます。

路線価方式とは、その宅地の面する路線に付された路線価を基とし、各種補正をして計算した金額によって評価する方式のことをいいます。 私たちが普段歩いている道路には値段がついており、その値段のことを路線価といいます。 路線価は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定されています。

簡易的にご説明すると、原則として、路線価方式に該当する土地は、路線価×地積により算定されます（各種補正等がありますので留意します）。

きちんと計算するためには、各種補正等を計算しなければならないため、複雑になるケースも多数あります。この補正等をきちんとできるかどうかで、土地の評価額に大きな差が出てきて、ひいては、支払う相続税に大きな差が出てきます。

倍率方式とは、固定資産税評価額に国税局が定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式をいいます。 固定資産税評価額は、毎年4月から6月頃、各市役所から届く固定資産税の評価明細書に記載されているため、簡単に把握することができます。記載方法等、各市町村によって異なるケースもありますが、「評価額」と記載されている箇所等をご確認いただければ、固定資産税評価額を把握することができます。固定資産税や都市計画税の課税標準額と混同しないように留意します。課税標準額を採用すると全く異なる評価額になる可能性もあります。

なお、固定資産税評価額も、基本的には、上記路線価方式と同様に、固定資産税路線価等に基づいて、各市町村によって算定されています。当該固定資産税評価額については、総務省より、公示価格等の7割くらいになるように、と公表されています。

少し話がそれましたが、簡易的にご説明すると、倍率方式に該当する土地は、原則として、固定資産税評価額×倍率により算定されます（下記借地権等の権利関係が生じる場合には、ここからさらに反映していきます）。

倍率の把握方法ですが、国税庁が公表している路線価をインターネットで検索して、土地が所在する県を選択し、評価倍率表のうち、「一般の土地等用」から該当する地域を確認していただければ、把握することができます。

私道は、路線価方式、倍率方式のそれぞれによって計算した価額の30%によって評価します。例えば、宅地分譲されたようなご自宅であれば、付近の宅地所有者が共有で、私道を所有しているケースも多いです。その付近の宅地所有者しか使用しないような私道です。そのような場合には、自用地評価額の30%によって評価します。被相続人が私道を共有で所有していることを、相続人の方が知らされておらず、先代から未登記のままになっているケースもありますので、留意します。もし先代の相続人が被相続人以外にもいる場合には、追加で遺産分割協議をしなければならない可能性もあります。宅地に隣接する道路が私道に該当する可能性がある場合には、登記簿謄本でその所有権を確認されることをおすすめします。

ただし、その私道が、不特定多数の人が使用しているような場合には、取り扱いが異なります。例えば公道から公道へ通り抜けられるようになっており、宅地の所有者だけでなく、不特定多数の人が通行できるような私道であるときは、その私道は評価せず、その私道に関して、相続税はかかりません。

一方で、その私道がある宅地を所有している人しか使用していない場合には、私道の評価とはなりません。 私道の評価は判断を間違えると大きく金額が異なってきますので、留意が必要です。

自分以外が所有者となっている宅地を賃借して、その宅地の上に、自分名義の家屋を建築した場合には、借地権という権利が生じるケースがあります。

借地権の価額の算定にあたっては、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての評価額（自分でその宅地を使用しているとした場合の評価額）を算定することが出発点になります。

その後、当該価額に対する借地権の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した借地権の価額の割合（借地権割合）がおおむね同一と認められる地域ごとに、国税局長の定める割合を乗じて計算した金額等によって評価します。

実際に借地権を算定するにあたっては、地主さんとやりとりしている地代の金額を確認したり、自用地としての評価額の3年平均値を算定したり等、複雑になるケースも多いです。特に、法人の経営者の方はこの借地権の算定は複雑になるケースが多いため、留意します。

自分以外が所有者となっている宅地を賃借して、その宅地の上に、自分名義の家屋を建築した場合には、借地権という権利が生じるケースがあります。

自分が所有している宅地を自分以外の人に賃貸して、その土地の上に、自分以外の人名義の家屋が建築されている場合には、その自分が所有している宅地は、貸宅地として評価されます。自分以外の人名義の家屋が建築された場合には、その人は、借地借家法という非常に強い権利によって保護されるため、宅地の所有者である自分が、自分の都合で勝手にその家屋を取り壊すようなことを指示することができなくなります。そのため、貸宅地として、自用地よりも低い金額で評価されます。

貸宅地の価額は、原則として、自用地としての価額から、上記借地権の価額を控除した金額によって評価します。

実際に貸宅地を算定するにあたっては、借地人とやりとりしている地代の金額を確認したり、自用地としての評価額の3年平均値を算定したり等、複雑になるケースも多いです。特に、法人の経営者の方はこの貸宅地の算定は複雑になるケースが多いため、留意します。

アパート等の貸家の敷地の用に供されている宅地（貸家建付地といいます）の価額は、次の算式により計算した価額によって評価します。

その宅地の自用地としての価額-その宅地の自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

ご自宅の建物や倉庫といった家屋の価額は、その家屋の固定資産税評価額※×1.0によって評価します。 固定資産税評価額は、毎年4月から6月頃、各市役所から届く固定資産税の評価明細書に記載されているため、簡単に把握することができます。

※固定資産税評価額は、相続開始年のものを使用します。
なお、他の方に貸している家屋（すなわち貸家）の評価については、下記でご説明します。

該当する事例は少ないですが、相続開始日現在、建築中等の家屋がある場合には、その評価方法が定められています。相続開始日現在、建築中等の家屋は、その家屋の実際にかかっている費用現価の100分の70の金額によって評価します。また、リフォーム中等の家屋についても、固定資産税評価額に反映されておらず、別途評価する可能性が高いため、留意します。もしそのような状況になってしまったときは、慎重に検討していきます。

附属設備等については、会社経営をされている方等は聞いたことがあるかもしれませんが、通常は聞きなれない相続財産だと思います。

家屋と構造上一体となっていると認められるような附属設備等は、その家屋に含めて評価します。すなわち、相続税の計算上、個別に評価することはありません。自用の家屋であれば、一体となっている附属設備等も含めて、固定資産税評価額によって評価されます。

家屋と構造上一体となっていると認められる附属設備等とは、例えば、家屋の所有者が有する電気設備、ガス設備、衛生設備、給排水設備、消火設備等です。

例えば、区分所有しているマンションであったり、アパートを一棟所有されていたり等、自分で所有している家屋を他の人に貸している場合には、その家屋の評価は、貸家として評価されます。貸家は、次の算式によって計算して評価します。

自用家屋の評価額※-自用家屋の評価額※×借家権割合（30%）×賃貸割合

※固定資産税評価額は、相続開始年のものを使用します。

上記算式でおわかりいただけますように、基本的には、貸家は自用の家屋から30%減額して評価することができます（借家権割合は随時国税庁HPにて確認します）。

なお、算式において、賃貸割合を乗じますが、例えばアパートの一棟を他の人に貸していて、たまたま一室空室だった場合には、基本的には、その空室については、自用の家屋として評価されるため、30%減額しないことになります。ただし、その空室が、たまたま空室であった、と認められる場合には、貸家として30%減額して評価します。たまたま空室だったと認められるためには、継続的に賃貸されていたか、募集がされているか、その空室期間が短いか等、様々な点から総合的に判断します（国税庁HP「貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲」参照）。

例えば、月極駐車場を賃貸されていらっしゃる方で、アスファルト舗装をされている方については、そのアスファルト舗装は、構築物として相続財産とされます。

構築物は、次の算式によって評価されます。

（構築物の再建築価額 - （建築時から相続開始日までの期間（その期間に1年未満の端数があるときは、その端数は1年とします）の償却費の額の合計額又は減価の額）） × 70%

この場合における償却費の計算方法は、200%定率法です。 特に、月極駐車場を賃貸されていらっしゃる方については、普段確定申告をされているでしょうから、確定申告書の減価償却の明細をご確認いただければ、その建築時点等の詳細を把握することができます。必ず確定申告書との整合性がとれているか、確認をしましょう。

また、アスファルト舗装をされていらっしゃる方については、小規模宅地等の特例の適用を受けられる可能性がありますので、併せて検討する必要があります。

例えば、太陽光パネル等は一般動産として相続財産とされます。 一般動産は、原則として、売買実例価額、精通者意見価格等を参酌して評価します。ただし、一般的に、売買実例価額、精通者意見価格等、明確ではない（または、情報を入手することが普通の方には難しい）ことも多いです。そのような一般動産については、下記の算式によって評価されます。 その一般動産と同種及び同規格の新品の相続開始日における小売価額 - その一般動産の製造時から相続開始日までの期間（その期間に1年未満の端数があるときは、その端数は1年とします）の償却費の額の合計額又は減価の額

この場合における償却方法は、200%定率法です。

例えば、車についても一般動産に該当しますが、車は、時価がわかりやすい相続財産になりますので、買取業者さんに無償査定いただいたり、インターネットで公表されている買取金額等を参考にして評価します。有償で買取金額を査定いただける業者さんもおられるようですので、どうしても価格の査定が難しい場合には、そのような業者さんにお願いするか、上記の算式によって評価します。

また、貴金属や美術品、書画骨董（業者さんでないことを前提とします）といったものについては、高額になる可能性があるのであれば、車と同様に、業者さんに査定いただいて評価します。極めて少額である可能性が高い場合には、下記の家財一式に含めて評価します。

一般動産のうち、例えば、ご自宅にある家具や家電等についても、基本的には相続財産となります。ただし、その時価を算定することは難しく（購入した際の金額が大きかったとしても、相続開始日時点においては、むしろ撤去にお金がかかるというケースも多いものと考えられます）、また、200%定率法によって償却したとしても、残高が1円となる場合も多いため、そのような家具や家電等については、実務上は、家財一式として、各ご家庭に応じて評価します。

家庭用動産等で1個等の価額が5万円以下である場合には、一括して一世帯ごとに評価することとされていますので、各ご家庭に応じて、10万円、20万円、30万円等、金額をご相談しながら評価します。1個の価額が5万円を超える相続財産がある場合には、その相続財産は上記のとおり、売買実例価額等、または、200%定率法等によって、個別に評価します。

上場株式は、インターネット等でも公表されており、時価がとても把握しやすい相続財産です。上場株式については、次の4つの金額のうち、一番安い時価を選んで評価します。

• 相続開始日の終値
• 相続開始日の属する月の終値の平均値
• 相続開始日の属する月の前の月の終値の平均値
• 相続開始日の属する月の前の前の月の終値の平均値

大手の証券会社であれば、基本的には、相続開始日時点の残高証明書を取得する際に、証券会社から、併せてそれぞれの時価が記載された書類をいただけるケースも多いですので、そちらを参考にします。地元に根付いた証券会社であれば、そのような資料がないケースもあります。

なお、例えば、トヨタ自動車のように、東京証券取引所と名古屋証券取引所等、2つ以上の金融商品取引所に上場されている株式については、金融商品取引所を選択できます。ただし、相続開始日時点で取引がされていない証券取引所を選択することはできないため、留意します。

上場株式をお持ちの方については、相続開始日以降に受け取る配当金についても、相続財産となる可能性があります。相続開始日が、配当金の基準日と配当金の受取日の間だった場合には、配当期待権という相続財産を評価します。特に、被相続人が配当金の受取方法を特定口座での受取りにされている場合で、相続手続きまでに期間が経過しているときは、配当金を受け取っていることを忘れやすい可能性がありますので、留意します。なお、時系列によっては、配当期待権ではなく、未収配当金という相続財産になります。 例えば、下記のような流れに該当する場合には、配当期待権という相続財産を計上します。

1. ①配当金支払の基準日（例：3/31時点の所有者に配当金が交付されることが決定）
2. ②相続発生日（例：5/2）
3. ③株主総会（例：6/28）
4. ④①に基づく配当金の受取日（例：6/30受取）→当該配当金について、配当期待権として、相続財産に計上します。

配当期待権は、下記の算式で評価します。 相続開始日後に受け取る配当金の額 - 配当金に係る源泉所得税等の額

上場株式と同じ有価証券でも、金融商品はその種類によって評価方法が全く異なります。 割引発行の公社債は、次の3つの区分にわけて、それぞれ評価します。

1. ①上場している割引発行の公社債
   取引所が公表している相続開始日の終値によって評価します。
2. ②①には該当せず、日本証券業協会において売買参考統計値が公表されている割引発行の公社債
   相続開始日の平均値によって評価します。
3. ③①、②以外の割引発行の公社債
   ①、②以外の割引発行の公社債は、次の算式によって評価します。
   公社債の発行価額（例：50万円※） + （（公社債の券面額（例：100万円※） - 公社債の発行価額（例：50万円※））×（発行日～相続開始日までの日数）（例：100日） / （発行日～償還期限までの日数）（例：500日） ）
   ＝評価額（例：60万円）※100円当たりの券面額で計算しますが、例では簡易的に記載しています。